査定とは
不動産の価格
不動産の価格には次のようなものがあります
- 固定資産税評価額（土地建物）
地方公共団体が定める価格です。
固定資産税や都市計画税の算出、所有権移転登記の登録免許税の算出及び不動産取得税の算出に利用されます。不動産所在地の市町村役場で不動産評価証明（固定資産課税台帳記載事項証明書）を請求すればわかります。
- 路線価格（土地）
国税庁が定める価格です。
相続税の算出に利用される価格です。
管轄税務署にて知ることが出来ます。
- 公示価格（土地）
国土庁が定める価格です。
その年の１月１日現在の地価を表した価格です。
実際に取引される価格に近い価格になっています。
同じような価格で基準地というものもあります。
都道府県が公示価格の標準地を補うために毎年10月頃に表示されます。
市町村役場などで知ることが出来ます。
- 鑑定評価（土地建物）
不動産鑑定士が算出します。（有料）
財産としての価格を算出します。
裁判などで公的に不動産の価格を証明する場合などに利用されます。
- 流通価格（土地建物）
一般に査定価格といわれるものです。
最新の取引事例（実際に売買された価格）をもとに算出した価格です。
「通常約３ヶ月をめどに売買が成立できるだろう」という予測のもとに算出します。
査定とは
私共不動産仲介会社が査定する場合の「査定」とは、上記５．の流通価格のことを指します。
これは、建設省が媒介契約期間（最長３ヶ月）の間に売却が可能な価格を根拠（実際に取引された価格・現在の市場動向等）を示して説明するよう指導しているためです。
したがって、査定報告まで数日を要しますが、まずお客様の大事な財産について慎重に調査して、近隣の取引事例を収集、価格査定マニュアルをもとに査定価格を算出し、書面でご報告することになっています。
査定の種類と精度
- 匿名簡易査定
町名までの大体の場所と面積だけで査定する匿名査定は机上で向きも道路の幅員も建物の築年数すら分からず大体の価格を返事するため、その査定精度(価格幅)はプラスマイナス20〜40％となります。ただし、マンション名が分かればマンションの査定精度はプラスマイナス10〜20％です。
皆様は不動産に限らず現物を見ずに価格を付けるのは無理があると思いませんか？
無駄とは言いませんがあまり参考にならないと思います。
- 場所特定机上査定
机上であっても面積、建築年数、間取、階数などと場所（住所）が特定できれば住宅地図で確認して近隣の成約事例から標準的な簡易査定価格が算出できます。
その査定精度はプラスマイナス10〜30％と言った所でしょう。
- 通常査定
現地(建物内部外部等)を確認させて頂き、役所の調査など査定に必要な情報がしっかりと確認できれば通常の査定報告が出来ます。査定精度はプラスマイナス5〜10％になります。
これは実際に建物を拝見する事により劣化状態やリフォーム部分などを価格に反映できたり、売却時のリスクを報告できるなど売主さんにとって有意義な査定報告書が作成できるのです。
上記の「通常の営業活動をすれば、3か月程度で売却が可能な価格」を算出できるののは通常の査定だけです。
